Ha Airbnb-n vagy hasonló platformon adnád ki a lakásodat turistáknak Ausztriában, több szabályrendszert kell egyszerre figyelembe venned. Számít, hogy bérelt vagy saját lakásról van szó, milyen szolgáltatást nyújtasz a vendégeknek, és mennyi a bevételed. Ez a cikk általános áttekintést ad a 2026-ban érvényes szabályokról.
Röviden
– Bérelt lakásnál a bérleti szerződés és a bérleti törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) korlátozhatja az albérletbe adást.
– Saját tulajdonú lakást lakáscélra rendelt (gewidmet) épületben csak átminősítés után, a többi tulajdonos egyhangú hozzájárulásával adhatsz ki rendszeresen turistáknak.
– Ha szolgáltatást is nyújtasz (takarítás, ágynemű, wifi), az már ipari tevékenység lehet, amihez iparengedély kell.
– 2026-ban a szállásadásból származó jövedelem 730 euró felett adóbevallási kötelezettséget okozhat, ha a többi feltétel is teljesül.
– Bécsben a saját lakás évente legfeljebb 90 napra rövid távon kiadható (Home-Sharing), ha nem adod fel az állandó lakóhelyedet.
Kiadhatod-e egyáltalán a lakást?
Bérelt lakás (Mietwohnung): először azt kell tisztázni, hogy a lakásra a bérleti törvény teljesen, részben vagy egyáltalán nem vonatkozik. A legtöbb bérleti szerződés eleve tiltja az albérletbe adást (Untervermietung). Önkormányzati és szövetkezeti lakásoknál (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) az albérletbe adás általában nem megengedett.
Ha a lakásra vonatkozik a bérleti törvény, a főbérlő felmondhatja a szerződést, ha:
- a teljes lakást albérletbe adod, és láthatóan nincs rá szükséged (kivétel az átmeneti távollét, például külföldi tartózkodás vagy tanulás miatt),
- vagy egy részét aránytalanul magas díjért adod ki.
A teljes hatályú bérleti törvény alá eső lakásoknál az albérleti díj legfeljebb 50 százalékkal haladhatja meg a megengedett főbérleti díjat. A lakás egy része a főbérlő engedélye nélkül is kiadható, ha a lakás nagyobbik részét továbbra is te használod, és nincs más kizáró ok (például túlzsúfoltság vagy a házközösség nyugalmának zavarása).
Saját lakás (Eigentumswohnung): a társasházi szerződésben (Wohnungseigentumsvertrag) szerepel a lakás rendeltetése. Ha ez lakáscél, turistáknak csak átminősítés után adható ki. Ehhez a többi tulajdonos egyhangú hozzájárulása kell, a közös képviselet (Hausverwaltung) engedélye nem elég. A hiányzó hozzájárulást esetleg bíróság pótolhatja. Ha a lakás nyaralóként (Ferienappartement) van bejegyezve, kiadható turistáknak.
A 2 és 30 nap közötti, ismétlődő kiadás rövid távúnak számít. Az egyszeri rövid kiadáshoz vagy a nyaralás idejére szóló lakáscseréhez nem kell átminősítés.
Bécsi és tartományi szabályok
A rövid távú turisztikai kiadást tartományonként eltérően szabályozzák. Bécsben a lakóövezetekben (Wohnzonen) különösen szigorú előírások vannak. Ugyanakkor az úgynevezett Home-Sharing továbbra is megengedett: a lakás naptári évenként legfeljebb 90 napig adható ki átmenetileg, ha az állandó lakóhelyedet megtartod.
Fontosak lehetnek a területrendezési szabályok és a helyi szabályozási tervek (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne) is, amelyek egyes zónákban korlátozhatják a használatot.
Kell-e ipart bejelenteni?
Az, hogy egyszerű lakáskiadásról vagy ipari szállásadásról (gewerbsmäßige Beherbergung) van szó, mindig egyedileg dől el. A döntő szempontok:
- a szerződés időtartama és tárgya,
- szolgáltatások (takarítás, ágynemű, internet, tévé),
- a megjelenés (például saját név, kínálás turisztikai platformokon),
- étkeztetés.
Szolgáltatás nélküli lakáskiadás nem ipari tevékenység. Egy lakás kiadása iparinak minősülhet, ha platformokon hirdetik, van mosás, wifi, síktévé és záró takarítás, a vendégek többnyire egy vagy két éjszakára maradnak, és a díj jóval a normál lakbér felett van.
Kivétel a háztartási mellékfoglalkozás (häusliche Nebenbeschäftigung), ide tartozik a magánszoba-kiadás (Privatzimmervermietung) is. Feltételei többek között: a szobák a saját, általad is lakott háztartásodban vannak, legfeljebb tíz vendégágy, nincs háztartáson kívüli alkalmazott, és a tevékenység a háztartási teendőkhöz képest alárendelt.
Ha nincs kivétel, ipart kell bejelenteni: ez a vendéglátóipar (Gastgewerbe) szállásadási formája. A legfeljebb tíz ágyas reggelizős panzió szabad ipar lehet, ehhez nem kell képesítés igazolása (Befähigungsnachweis). Bejelentése a kerületi hatóságnál (Bezirkshauptmannschaft, törvényhatósági városban Magistrat) történik. Szabályozott ipar esetén a képesítést is igazolni kell.
Mikor és mennyit adózol?
A szállásadás jövedelme vagy ipari tevékenységből (Einkünfte aus Gewerbebetrieb), vagy bérbeadásból (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) származik. A tiszta, mellékszolgáltatás nélküli kiadás bérbeadásnak számít, de tíznél több vendégágy felett már ipari jövedelemnek. A hóeltakarítás, a szemétszállítás, a fűtés és a melegvíz nem számít mellékszolgáltatásnak.
Jövedelemadó-bevallást (Einkommensteuererklärung) 2026-ban többek között ezekben az esetekben kell beadni:
| Helyzet | Határ 2026-ban |
|---|---|
| Szállásadás 730 euró felett, mellette munkabér is | összes adóköteles jövedelem 14.769 euró felett |
| Csak szállásadásból van jövedelem | 13.539 euró felett |
| Több munkaviszony vagy több nyugdíj egyszerre | 14.769 euró felett |
Ha munkabéred is van, igénybe veheted az úgynevezett Veranlagungsfreibetrag kedvezményt. Magánszoba-kiadásnál a nyereséget többnyire bevétel-kiadás nyilvántartással (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) állapítják meg, bizonyos feltételekkel átalányadózás (Basispauschalierung) is lehetséges.
Forgalmi adó (Umsatzsteuer)
A kisvállalkozói szabály (Kleinunternehmerregelung) határa 55.000 euró. Ez alatt nem kell forgalmi adót befizetni a pénzügyhivatalnak, viszont előzetesen felszámított adót (Vorsteuer) sem lehet levonni.
Idegenforgalmi adó és vendégnyilvántartás
A szállásadónak a vendégektől idegenforgalmi adót (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) kell beszednie és befizetnie. Bécsben ezt a Magistrat Wien felé kell befizetni, és minden évről bevallást kell beadni. A szabályok megszegése büntetendő.
A meldekötelezettség miatt vendégnyilvántartást (Gästeverzeichnis) is kell vezetni, papíron vagy elektronikusan. 2023. november 1. óta új vendégnyilvántartó lapok vannak. A vendéget haladéktalanul, de legkésőbb az érkezése után 24 órán belül be kell jegyezni, távozáskor pedig ki kell jelenteni.
Gyakori kérdések
Kiadhatom Airbnb-n a bérelt lakásomat?
Csak akkor, ha a bérleti szerződés és a bérleti törvény ezt megengedi. A teljes lakás albérletbe adásához általában a főbérlő hozzájárulása kell.
Hány napig adhatom ki a lakásom Bécsben?
Home-Sharing keretében naptári évenként legfeljebb 90 napig, ha megtartod az állandó lakóhelyedet.
Mitől lesz a kiadás ipari tevékenység?
A szolgáltatásoktól (takarítás, ágynemű, wifi), a platformos hirdetéstől, a rövid tartózkodástól és a lakbérnél magasabb áraktól. A döntés mindig egyedi.
Mennyi időm van a vendég bejegyzésére?
Haladéktalanul, de legkésőbb 24 órán belül az érkezése után.
Kapcsolódó cikkeink
- Vállalkozás indítása Ausztriában: egyéni vállalkozó (Einzelunternehmen) lépésről lépésre
- Ipar (Gewerbe) bejelentése és szabad iparok Ausztriában
- Cégformák Ausztriában: GmbH, OG és KG magyar szemmel
- Támogatások és finanszírozás induló vállalkozásoknak Ausztriában
Forrás: oesterreich.gv.at