Ha Ausztriában lakást, házat vagy telket adsz el, a nyereség után általában ingatlannyereség-adót (Immobilienertragsteuer, röviden ImmoESt) kell fizetni. Sok eladás azonban mentes lehet, főleg ha az ingatlan a főlakásod volt. Összeszedtük, mekkora az adó, kire milyen kivétel vonatkozhat, és mi csökkentheti az adóköteles nyereséget.
Röviden
– Az ingatlaneladásból származó jövedelemre 2016 óta 30 százalékos különleges adókulcs vonatkozik.
– Kérelemre a rendes, sávos adótarifa is alkalmazható (Regelbesteuerungsoption), ha az kedvezőbb.
– Főlakás-mentesség: adómentes az eladás, ha a vásárlás óta legalább 2 évig folyamatosan ott laktál, vagy az eladás előtti 10 évből legalább 5 évig folyamatosan.
– A saját magad által épített ház épületrésze szintén mentes lehet (Herstellerbefreiung), a telek viszont nem.
– Társaságokra (Körperschaften) 23 százalékos társasági adókulcs vonatkozik.
Mi az ImmoESt, és mennyi az adó mértéke?
Az ImmoESt az ingatlanok (Grundstücke) eladásából származó nyereséget terheli. 2016 óta a különleges adókulcs 30 százalék. Ez a jövedelem nem emeli a többi jövedelmed adókulcsát, vagyis nem hat progresszió-növelően.
| Időszak / alany | Adókulcs |
|---|---|
| 2012. április 1-től 2015 végéig | 25% |
| 2016-tól | 30% |
| Társaságok (Körperschaften) | 23% (általános társasági adókulcs) |
Mikor érdemes a rendes adótarifát kérni?
Kérelemre a 30 százalék helyett a normál, sávos jövedelemadó-tarifa (Tarifsteuersatz) is alkalmazható. Ezt nevezik rendes adózási opciónak (Regelbesteuerungsoption).
Ez akkor lehet kedvezőbb, ha a többi jövedelmed átlagosan 30 százaléknál alacsonyabban adózik. Például valaki az ingatlaneladás mellett munkabért is kap, és ezzel a 20 százalékos tarifasávba esik.
Fontos: az opció csak az összes 30 százalékos kulcs alá eső ingatlaneladási jövedelemre együtt kérhető, egyes eladásokra külön nem.
Főlakás-mentesség: mikor nem kell adót fizetni?
Adómentes a családi ház vagy öröklakás eladása a hozzá tartozó telekkel együtt, ha az a főlakásod (Hauptwohnsitz, vagyis az életvitelszerű tartózkodásod központja) volt. Kétféle szabály létezik:
| Szabály | Feltétel | Türelmi idő |
|---|---|---|
| Kétéves szabály | A vásárlástól az eladásig legalább 2 évig folyamatosan ott laktál | A beköltözés legfeljebb 1 évvel a vásárlás után is történhet; a főlakást az eladás előtt vagy után 1 éven belül kell feladni |
| „5 a 10-ből” szabály | Az eladás előtti 10 évből legalább 5 évig folyamatosan ott laktál | A főlakást legfeljebb 5 évvel az eladás előtt adhattad fel; az eladás után 1 év türelmi idő van |
További fontos részletek:
- A mentesség a telekre is kiterjed, legfeljebb 1000 m² területig.
- Az „5 a 10-ből” szabálynál a fennmaradó időszakban (legfeljebb 5 évig) az ingatlan bérbe is lehetett adva.
- Feltétel, hogy a főlakást feladd. Ha például eladod a házat, de bérlőként tovább ott laksz (több mint egy évig), a mentesség nem jár.
- Ha a házat két lakásra osztod, az egyiket eladod és a másikban maradsz, a mentesség szintén nem alkalmazható.
Ha a főlakásod mellett van egy kiadott lakásod is, a bérlet végeztével átköltözhetsz oda, és a korábbi főlakás eladása mentes lehet.
Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan
A kétéves szabály ilyenkor nem alkalmazható, mert az „vásárlást” (ellenérték fejében történő szerzést) feltételez. A mentesség alapvetően nem is örökölhető: a hagyatékból történő eladás akkor is adóköteles, ha az elhunyt teljesítette volna a feltételeket.
Az „5 a 10-ből” szabálynál viszont beszámít az az idő, amikor hozzátartozóként, még nem tulajdonosként ott volt a főlakásod, ha később örökölted vagy ajándékba kaptad az ingatlant. Ha viszont már több mint öt éve elköltöztél a szülői lakásból, és azt örökölve eladod, az eladás nem mentes.
Építői mentesség és további kivételek
Adómentes a magánvagyonban saját magad által épített épület eladásából származó nyereség (Herstellerbefreiung). Feltétel, hogy az épületet alapoktól újonnan emelted (felújítás vagy befejezés nem elég), és te viselted a pénzügyi építési kockázatot. Ez akkor is teljesül, ha vállalkozó építette, de a költségtúllépés kockázata téged terhelt.
- A telek itt adóköteles marad.
- Ha az épület az utolsó tíz évben részben bérbe volt adva, csak a nem bérelt rész mentes.
- Ha a főlakás- és az építői mentesség is fennáll, a főlakás-mentesség élvez elsőbbséget, mert az a telekre is kiterjed.
Mentes továbbá a kisajátítás (Enteignung) miatti eladás, valamint bizonyos cserék, például határrendezés, ha a kiegyenlítő összeg nem haladja meg a 730 eurót.
Mi csökkenti az adóköteles nyereséget?
Az úgynevezett „új ingatlanoknál” (Neu-Grundstücke) a tényleges beszerzési költség (Anschaffungskosten) módosítható:
- Növeli a költséget: az előállítási ráfordítás (Herstellungsaufwand, pl. hozzáépítés, emeletráépítés, központi fűtés első beszerelése) és a felújítási ráfordítás (Instandsetzungsaufwand, pl. ablakcsere, fűtéscsere, homlokzati hőszigetelés).
- Nem számít bele: a karbantartás (Instandhaltung), például festés vagy parkettacsiszolás.
- Csökkenti a költséget: a korábbi bérbeadásnál már elszámolt értékcsökkenés (AfA) és az állami adómentes támogatások.
Egy költség nem vehető figyelembe kétszer: ami a bérbeadásnál már levonásra került, az itt nem növeli a beszerzési költséget.
Gyakori kérdések
Mennyi az ingatlaneladás adója Ausztriában 2026-ban?
Magánszemélyeknél a nyereség 30 százaléka. Kérelemre a sávos adótarifa is választható, társaságoknál 23 százalék a kulcs.
Ki kell-e fizetni az ImmoESt-et, ha a saját lakásomat adom el?
Nem, ha teljesül a főlakás-mentesség: legalább 2 év folyamatos ottlakás a vásárlás óta, vagy 5 év folyamatosan az utolsó 10 évből, és a főlakást feladod.
A telek is adómentes?
Főlakás-mentességnél igen, legfeljebb 1000 m²-ig. Az építői mentesség csak az épületre vonatkozik.
Levonhatom a festés költségét?
Nem. A karbantartási költségek nem növelik a beszerzési költséget, csak az előállítási és felújítási ráfordítások.
Kapcsolódó cikkeink
- Jövedelemadó Ausztriában 2026: adósávok, adómentes határ és kedvezmények
- Adó-visszatérítés Ausztriában: így működik az Arbeitnehmerveranlagung
- Pendlerpauschale 2026: ingázási átalány és Pendlereuro Ausztriában
- Kilométerpénz és útiköltség elszámolása Ausztriában 2026-ban
Forrás: oesterreich.gv.at