Ha Ausztriában öröklakást veszel, nemcsak a saját lakásod lesz a tiéd, hanem egy közösség tagja is leszel. A lakástulajdon (Wohnungseigentum) jogait és kötelezettségeit a lakástulajdonról szóló törvény (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) szabályozza. Összefoglaljuk, mire számíthatsz.
Röviden
– A lakásodat kizárólagosan használhatod, a teljes ingatlanon viszont résztulajdonod van.
– A tulajdonosi közösség (Eigentümergemeinschaft) dönt a közös ügyekről, többnyire többségi határozattal.
– Tartalékalapot (Rücklage) kötelező képezni, 2022 óta négyzetméterenkénti és havi minimummal.
– Ha ketten vesztek lakást, mindketten pontosan fele-fele arányban lesztek tulajdonosok.
– Egy határozat bírósági megtámadására általában egy hónap áll rendelkezésre.
Mi a lakástulajdon és mik a közös részek?
Lakástulajdonosként a saját lakásodat egyedül használod, és egyedül rendelkezel róla. Emellett résztulajdonos vagy az egész ingatlanon.
Az ingatlan közös részei (allgemeine Teile) például a lépcsőház, a tető, a homlokzat, a kazánház, a kerékpár- és babakocsi-tároló, a szemétgyűjtő helyiség és a közlekedőfelületek. A lépcsőház mindig kötelezően közös rész, mert csak rajta keresztül lehet a lakásokhoz eljutni. Egy kert akkor közös rész, ha erre a célra rendelték.
A lakástulajdoni szerződés: mit érdemes tudni vásárlás előtt?
A lakástulajdoni szerződés (Wohnungseigentumsvertrag) a tulajdonosok egymás közötti viszonyát rendezi. Ebben biztosítják egymásnak a kizárólagos használati jogot a lakásokra, üzlethelyiségekre, garázsokra vagy parkolóhelyekre. Szabályozhatja a költségek eltérő elosztását és a közös részek használatát is.
Fontos: ha meglévő öröklakást veszel, a korábbi tulajdonosok szerződését át kell venned. Ezért ezt mindenképp érdemes a vásárlás előtt átnézni. Később csak az összes tulajdonos hozzájárulásával módosítható.
Ki dönt a házban, és milyen többséggel?
A tulajdonosi közösség a kezelés szempontjából jogi személynek számít, szerződést köthet például szakemberekkel, biztosítóval vagy házkezelővel. Ha van kinevezett házkezelő (Verwalter), kifelé ő képviseli a közösséget.
A határozatok általában a tulajdonosi gyűlésen (Eigentümerversammlung) születnek, de írásban, körözéses úton is. Szavazni meghatalmazott útján is lehet, legfeljebb három éves írásos meghatalmazással.
| Döntés típusa | Szükséges többség |
|---|---|
| Rendes kezelés (ordentliche Verwaltung) | az összes tulajdoni hányad több mint fele, vagy a leadott szavazatok kétharmada, ha ez legalább az összes hányad egyharmada |
| Közös részek átalakítása (außerordentliche Verwaltung) | többségi határozat |
| Közös részek használati rendje (Benützungsregelung) | egyhangú, írásos megállapodás |
A többséget a tulajdoni hányadok szerint számolják, így akár egyetlen tulajdonos is többséget alkothat, ha az ingatlan több mint fele az övé.
Rendes és rendkívüli kezelés
A rendes kezeléshez tartozik például a közös részek karbantartása, a tartalékalap képzése, a biztosítás, a házkezelő kinevezése, a házirend és az épület energetikai tanúsítványa (Energieausweis). Rendkívüli kezelés például egy lift építése, a közös terek átépítése vagy új kerékpártárolók létesítése.
Határidők a határozatok megtámadására
A határozatokat ki kell függeszteni a házban jól látható helyen, és írásban is közölni kell.
| Eset | Határidő |
|---|---|
| Határozat megtámadása (pl. formai hiba, hiányzó többség) | 1 hónap |
| Rendkívüli kezelésről szóló határozat | 3 hónap a kifüggesztéstől |
| Ha nem volt szabályos értesítés a tervezett határozatról | 6 hónap |
Milyen költségeket kell fizetned?
A tulajdonosok arányosan viselik az ingatlan összes költségét. Ide tartoznak:
- üzemeltetési költségek (Betriebskosten), például víz- és csatornadíj, szemétszállítás, kéményseprés, világítás, biztosítás, házgondnokság, ingatlanadó;
- egyéb gazdálkodási költségek, például ügyvédi díj peres ügyben vagy a közös számla banki költségei;
- közös berendezések (lift, mosókonyha, központi fűtés, zöldterület) működtetése;
- kezelési díj: gemeinnützige építőszövetkezetnél felső határa van, kereskedelmi házkezelőnél nincs törvényi korlát;
- felújítási és karbantartási költségek;
- hiteltörlesztés (Annuitäten), ha az építtető hitelét a közösség átvette.
A tartalékalapba fizetett összeget a házkezelő állapítja meg, és külön, kamatozó számlán kell kezelnie.
Ha ketten vesztek lakást: tulajdonostársság
Ha két természetes személy közösen vesz öröklakást, automatikusan tulajdonostársság (Eigentümerpartnerschaft) jön létre, szerződés nélkül is. Mindketten pontosan felerészben lesztek tulajdonosok, függetlenül attól, ki mennyit fizetett. Más arány (például kétharmad, egyharmad) nem lehetséges.
A lakást csak együtt használhatjátok, a tartozásokért együtt feleltek, és a saját részedet csak a társad hozzájárulásával adhatod el. Ha nincs megállapodás, szétváláskor marad a hozzájárulással történő eladás vagy a megszüntetési per (Teilungsklage).
Kiadhatod a lakásod turistáknak?
Ha a lakás a szerződés szerint lakáscélú, ismételt rövid távú turisztikai kiadáshoz (pl. Airbnb) át kell minősíteni, amihez általában a többi tulajdonos egyhangú hozzájárulása kell. A házkezelő engedélye ehhez nem elég. Egy konkrét esetben a 2 és 30 nap közötti ismételt kiadásokat tekintették rövid távúnak.
Gyakori kérdések
Mennyi ideig érvényes a szavazási meghatalmazás?
Legfeljebb három évesnek kell lennie, és írásban kell megadni.
Örökölhetik többen a lakást?
Öröklakást legfeljebb két természetes személy vehet át. Ha nincs megegyezés, a hagyatéki bíróság nyilvánosan elárvereztetheti.
Kiadhatom a támogatott öröklakásomat?
Támogatott lakást csak kivételesen, a tartományi lakástámogatási hivatal hozzájárulásával, vagy a támogatási kölcsön teljes visszafizetése után lehet kiadni. Szabadon finanszírozott lakásnál ez bármikor lehetséges.
Ki képviseli a közösséget, ha nincs házkezelő?
Ilyenkor a tulajdonosok többsége képviselheti a közösséget.
Kapcsolódó cikkeink
- Ingatlanvásárlás Ausztriában magyarként: mit kell tudnod 2026-ban?
- Telekkönyv Ausztriában (Grundbuch): kivonat, bejegyzések és költségek 2026-ban
- Lakástámogatás Ausztriában: így működik tartományonként
- Építkezés Ausztriában: építési engedély és közműbekötés
Forrás: oesterreich.gv.at