Ha Ausztriában lakást, házat vagy telket vennél, a telekkönyv (Grundbuch) az első hely, ahová érdemes benézned. Itt látod, ki a tulajdonos, és milyen terhek vannak az ingatlanon. Ebben a cikkben összefoglaljuk, hogyan épül fel a telekkönyvi kivonat, hol kérheted le, és mennyibe kerülnek a lekérdezések és bejegyzések.
Röviden
– Ausztriában a tulajdont csak a telekkönyvi bejegyzéssel (Einverleibung) szerzed meg, a szerződés aláírása ehhez önmagában nem elég.
– A telekkönyvet a járásbíróságok (Bezirksgericht) vezetik, és bárki betekinthet.
– Online egy teljes telekkönyvi kivonat díja 4,89 euró, a bíróságon kinyomtatott kivonaté 19 euró.
– 2026. október 1. óta a tulajdonosok a saját ingatlanuk kivonatát ingyen letölthetik a JustizOnline felületén.
– A tulajdonjog bejegyzésének díja a jog értékének 1,1 százaléka, plusz 85 euró beadványi díj.
Mi a telekkönyv, és miért fontos?
A telekkönyv nyilvános jegyzék, amelybe a telkeket és az azokhoz kapcsolódó dologi jogokat jegyzik be: tulajdon, társasházi tulajdon (Wohnungseigentum), zálogjog (Pfandrecht), építményi jog (Baurecht), szolgalmak és dologi terhek.
Két alapelv miatt kulcsfontosságú:
- Bejegyzési elv: ezeket a jogokat csak bejegyzéssel lehet megszerezni.
- Bizalmi elv: mindenki alapvetően megbízhat abban, hogy a telekkönyv és az okiratgyűjtemény (Urkundensammlung) helyes és teljes.
A telekkönyv alapja a kataszter, amelyet a földmérési hivatalok (Vermessungsamt) vezetnek. A kettő adatai ma egy közös elektronikus adatbázisban, a Grundstücksdatenbankban kapcsolódnak össze.
Hogyan épül fel a telekkönyvi kivonat?
Minden ingatlanhoz tartozik egy betét (Einlage), amelyet a kataszteri községen (Katastralgemeinde, KG) belül a betétszám (Einlagezahl, EZ) azonosít. A betét három lapból áll:
| Lap | Német neve | Mit tartalmaz? |
|---|---|---|
| A-lap | Gutsbestandsblatt | A telkek és telekszámaik (A1), valamint a tulajdonhoz kötött jogok, például átjárási jog (A2) |
| B-lap | Eigentumsblatt | A tulajdonos(ok), a tulajdoni hányad törtszámmal, a szerzés alapjául szolgáló okirat |
| C-lap | Lastenblatt | A terhek: zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, szolgalom, elővásárlási jog |
Fontos tudnod, hogy a terhek adásvételkor alapvetően megmaradnak, tehát az új tulajdonost terhelik. Ha az eladó a vételkor töröltetni hagyja őket, azt tehermentesítésnek (Lastenfreistellung) nevezik.
Figyelj erre
A zálogjog bejegyzése nem mutatja meg, mennyi tartozás áll még fenn. A hitel részben vagy egészben már vissza is fizethető lehet. Ha pedig a kivonat a B-lappal ér véget, az nem tehermentességet jelent, csak azt, hogy a C-lapot nem kérték le.
Az A-lapon szereplő terület, használati mód és cím a kataszterből származik, és nem kötelező érvényű. A használati mód nem azonos a település által meghatározott övezeti besorolással (Flächenwidmung).
Egy hiteles kivonat mindig tartalmaz biztonsági kódot (dátum, időpont, azonosító kulcs), amellyel ellenőrizhető, hogy valóban a telekkönyvi adatbázisból származik.
Hol kérhetsz telekkönyvi kivonatot?
Több lehetőséged van:
- Járásbíróságon: bármelyik Bezirksgericht kiadja (kivéve a bécsi kereskedelmi járásbíróságot), személyesen vagy írásban kérhető.
- Földmérési hivatalban: az ország bármely ingatlanáról.
- Online: a JustizOnline felületén vagy elszámolóhelyeken (Verrechnungsstellen) keresztül.
- Közjegyzőnél vagy ügyvédnél: hiteles kivonatot közjegyző (Notar) állít ki.
A kereséshez jó, ha ismered a betétszámot (EZ) és a kataszteri községet (KG), de a telek címe vagy helyrajzi száma is elég lehet.
Mennyibe kerül a lekérdezés 2026-ban?
A leggyakoribb díjak:
| Lekérdezés | Díj |
|---|---|
| Teljes aktuális kivonat (online) | 4,89 euró |
| Részkivonat (A-, B- vagy C-lap, online) | 2,60 euró |
| Okiratgyűjtemény, okiratonként (online) | 1,52 euró |
| Törölt bejegyzések, utolsó öt év (online) | 2,44 euró |
| Törölt bejegyzések, időkorlát nélkül (online) | 5,80 euró |
| Kivonat a bíróságon | 19 euró |
Az elszámolóhelyek az online díjon felül saját költségeiket is felszámíthatják.
Újdonság: 2026. október 1. óta a tulajdonos a saját ingatlana kivonatát ingyen lekérheti a JustizOnline-on. Résztulajdonosnál ez csak a saját nevére vonatkozik, az ezen túli lekérdezésekért bírósági díj jár.
Milyen bejegyzések vannak, és mennyibe kerülnek?
A telekkönyvben háromféle bejegyzést különböztetnek meg:
- Bekebelezés (Einverleibung): feltétel nélküli jogszerzés vagy jogvesztés, például a tulajdonjog vagy egy zálogjog bejegyzése, illetve törlése.
- Előjegyzés (Vormerkung): feltételes jogszerzés, például ha a földszerzési illeték befizetéséről szóló igazolás (Unbedenklichkeitsbescheinigung) még hiányzik. Megőrzi a rangsort.
- Feljegyzés (Anmerkung): bizonyos körülményeket tesz láthatóvá, például csődöt vagy árverést. A rangsor-feljegyzés (Anmerkung der Rangordnung) egy évig biztosítja a rangot egy tervezett eladáshoz vagy elzálogosításhoz.
A rangsort az dönti el, mikor érkezett be a beadvány a telekkönyvi bírósághoz: „aki előbb jön, erősebb a joga”.
| Díjtétel | Összeg |
|---|---|
| Beadványi díj (Eingabengebühr) | 85 euró |
| Tulajdonjog és építményi jog bekebelezése | a jog értékének 1,1%-a |
| Zálogjog bekebelezése | a jog értékének 1,2%-a |
| Rangsor-feljegyzés tervezett elzálogosításhoz | 0,6% |
| Tulajdonjog előjegyzése | 103 euró |
A tulajdonjognál a jog értéke a forgalmi érték, adásvételnél ez általában a vételár. Bővebb családi körön belüli átruházásnál (például házastárs, testvér) kedvezményes alap érvényes: legalább az egységérték (Einheitswert) háromszorosa, legfeljebb a forgalmi érték 30 százaléka.
Gyakori kérdések
Mikor leszek ténylegesen tulajdonos?
Ausztriában a tulajdont a telekkönyvi bejegyzés (Verbücherung) adja. Ehhez az írásos szerződésen kívül a földszerzési illeték befizetésének igazolása is szükséges.
Elég, ha az eladótól kapok egy kivonatot?
A kivonat elkészülte óta új bejegyzések kerülhettek be, ezért a friss lekérdezés indokolt. Vannak olyan terhek is, amelyek nem látszanak a kivonaton.
Bárki megnézheti egy ingatlan telekkönyvét?
Igen, a telekkönyvi betekintés mindenki számára lehetséges.
Ingyenes a lakcímváltozás bejelentése a telekkönyvben?
A tulajdonos a címváltozást ingyen jelezheti elektronikusan a JustizOnline felületén, ehhez ID Austria szükséges.
Kapcsolódó cikkeink
- Ingatlanvásárlás Ausztriában magyarként: mit kell tudnod 2026-ban?
- Társasházi lakástulajdon Ausztriában: amit 2026-ban tudnod kell
- Lakástámogatás Ausztriában: így működik tartományonként
- Építkezés Ausztriában: építési engedély és közműbekötés
Forrás: oesterreich.gv.at