Albérlet Ausztriában: kaució, jutalék és a kezdő költségek

Ha Ausztriában bérelsz lakást, a havi bér mellett a beköltözéskor egyszeri költségekre is számítanod kell. Ezek egy része jogos és szabályozott, más része viszont kifejezetten tilos. Összegyűjtöttük, mit kell tudni erről 2026-ban.

Röviden
– A kaució (Kaution) szokásos összege három bruttó havi bér, legfeljebb hat is megengedett.
– 2023. július 1. óta a megrendelő fizeti az ingatlanos jutalékát (Provision): ha a főbérlő bízta meg, ő fizet.
– A jutalék felső határa a szerződés hosszától függ: egy vagy két bruttó bér, plusz 20% áfa.
– A puszta lakásátadásért kért lelépési díj (Ablöse) a bérleti törvény teljes hatálya alatt semmis, tíz éven belül visszakövetelhető.
– A szerződéskészítési díj (Mietvertragserrichtungskosten) a törvény teljes hatálya alatt tilos, a kifizetett összeg visszakérhető.

Mennyibe kerül a beköltözés összesen?

Már a keresés előtt érdemes átgondolni a finanszírozást. Az ökölszabály: a lakhatás költsége ne legyen több a nettó jövedelem egyharmadánál.

A rendszeres költségek a lakás típusától (bérlakás, kollégium, lakóközösség) és felszereltségétől (bútorozott vagy sem, telefon, kábel, internet) függnek. Ehhez jönnek a kezdő költségek, például a kaució, amelyeket előre be kell kalkulálni.

Kaució: mennyi lehet és mire szolgál?

A kaució biztosíték a főbérlőnek arra az esetre, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy kárt okoz a lakásban.

Az összeg alapvetően megállapodás kérdése. A szokásos és a megengedett mérték:

A bruttó havi bér itt a nettó bérleti díj, az üzemeltetési költségek (Betriebskosten) és a 10% áfa együtt. Magasabb kauciót például a bér nagysága, a bérlő fizetőképessége, a lakás felszereltsége vagy a bérbe adott bútorok indokolhatnak.

Hogyan adod át, és mi történik vele?

A kaució átadható takarékbetétkönyvben (Sparbuch) vagy pénzösszegként. Ha pénzben adod, a főbérlőnek kamatozóan kell elhelyeznie, takarékbetétkönyvben vagy azzal egyenértékű, a saját vagyonától elkülönített formában, amely az ő fizetésképtelensége esetén is védi az összeget.

Mikor kapod vissza a kauciót?

A lakást abban az állapotban kell visszaadni, amelyben átvetted. A szokásos elhasználódást (gewöhnliche Abnutzung) a főbérlőnek el kell fogadnia.

Ha nincs kifogás, a szerződés megszűnése után kamatostul visszajár a kaució. Vita esetén a visszafizetést az illetékes járásbíróságon (Bezirksgericht) kell követelni, mert ez a kérdés nem tartozik a lakásügyi békéltető hivatalokhoz (Schlichtungsstelle).

Beköltözéskor és kiköltözéskor is érdemes rögzíteni a lakás pontos állapotát, például fotókkal vagy átadás-átvételi jegyzőkönyvvel (Übernahmeprotokoll).

Ingatlanos jutalék: ki fizeti és mennyi?

Sikeres közvetítés után az ingatlanközvetítőnek (Immobilienmakler) egyszeri jutalék jár. 2023. július 1. óta a megrendelő elve (Bestellerprinzip) érvényes: lakáskeresőként csak akkor fizetsz, ha te magad bíztad meg az ingatlanost. A gyakorlatban többnyire a főbérlő a megbízó, ilyenkor ő fizet.

A jutalék alapja a bruttó bér, de itt más értelemben: a nettó bér és az üzemeltetési költségek összege, áfa nélkül. A fűtési költség soha nem számítható bele, a bérbe adott bútorok díja viszont igen.

Az így kapott összegre 20% áfa jön.

Lelépési díj: mi szabályos és mi tilos?

A lelépési díj (Ablöse) egyszeri fizetés a lakás átvételével kapcsolatban, például bútorokért vagy átalakításokért. Tipikus példa, ha az új bérlő (Nachmieter) a beépített konyháért vagy egy új fűtésért fizet.

A bérleti törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) teljes hatálya alatt tilos a díj:
– puszta lakásátadásért,
– felmondási okokról való lemondásért,
– a törvény szerint egyébként is meglévő jogokért.

Az ilyen megállapodás semmis, a kifizetett összeg tíz éven belül visszakövetelhető.

Megengedett a díj, ha konkrét ellenszolgáltatás áll mögötte, és az összeg arányos: például bútorok a jelenlegi értékükön, vagy a következő bérlőnek is hasznos fejlesztések. Ha te végeztél jelentős fejlesztést az elmúlt 20 évben, ami továbbra is hasznos, bizonyos feltételekkel beruházási megtérítést (Investitionsablöse) kérhetsz.

Bérleti előleg és szerződéskészítési díj

Bérleti előleg (Mietzinsvorauszahlung): a főbérlő akkor kérheti, ha a szerződésben megállapodtak róla. A törvény teljes hatálya alatt az összegnek egy meghatározott időszakra kell szólnia. Két évre 3.600 euró előleg azt jelenti, hogy 24 hónapig havonta 150 euróval kevesebb a fizetendő bér, utána a teljes összeg jár. Az előleg nem azonos a kaucióval és nem tilos lelépési díj.

Szerződéskészítési díj (Bearbeitungshonorar): néha a főbérlő vagy a házkezelő kéri, de nincs rá törvényi alap. Az MRG teljes hatálya alatt tilos és érvénytelen, mert ez a ház rendes kezeléséhez tartozik, amit az üzemeltetési költség már fedez. Ha kifizetted, visszakövetelhető.

Hova fordulhatsz vitás esetben?

Tilos lelépési díj esetén a munkáskamaránál (Arbeiterkammer, AK), a Mietervereinigungnál, az osztrák bérlő- és lakástulajdonosi szövetségnél (ÖMW) vagy egy lakástanácsadó helyen (Wohnberatungsstelle) kérhetsz segítséget. A főbérlők a gazdasági kamaránál (WKO) kérhetnek tanácsot.

Gyakori kérdések

Kérhet a főbérlő hat havi kauciót?

Igen, legfeljebb hat bruttó havi bér megengedett. Ennél többet csak különleges biztosítási érdek esetén.

Kell fizetnem az ingatlanosnak, ha a hirdetésre jelentkeztem?

Csak akkor fizetsz jutalékot, ha te bíztad meg az ingatlanost. Ha a főbérlő a megbízó, ő fizet.

Mi a teendő, ha nem kapom vissza a kauciót?

Vita esetén a járásbíróságon kell követelni, a békéltető hivatal ebben nem illetékes.

Visszakérhetem a már kifizetett szerződéskészítési díjat?

A törvény teljes hatálya alatt igen, mert az ilyen követelés tilos és érvénytelen.

Kapcsolódó cikkeink

• Bérleti díj és bérleti szerződés Ausztriában: határozott idő, felmondás
• Főbérlet és albérlet Ausztriában: mi a különbség?
• Községi és szövetkezeti lakások Ausztriában: feltételek, költségek, jelentkezés
• Energetikai tanúsítvány (Energieausweis) bérlésnél és vásárlásnál Ausztriában

Forrás: oesterreich.gv.at