Ha Ausztriában bérelsz lakást, nem mindegy, határozott vagy határozatlan idejű szerződést írtál alá, és milyen törvény vonatkozik a lakásodra. Ettől függ, mennyi idő alatt és mikor mondhatod fel a bérletet, és hogy a bérbeadó mikor bonthatja fel. Ebben a cikkben a 2026-ban érvényes alapszabályokat foglaljuk össze.
Röviden
– Határozott idejű lakásbérletnél a legrövidebb időtartam 5 év, magánszemély bérbeadónál 3 év (bérleti törvény hatálya alatt).
– Határozott idejű szerződést bérlőként az első év letelte után 3 hónapos felmondási idővel, hónap végére mondhatod fel, legkorábban a 16. hónap végére.
– Határozatlan idejű szerződésnél a felmondási idő általában 1 hónap, hónap végére.
– E-mailes, aláírás nélküli felmondás nem érvényes.
– A bérbeadó csak törvényben elismert fontos okkal mondhat fel.
Milyen szabályok vonatkoznak a lakásodra?
Az osztrák bérleti törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) nem minden lakásra ugyanúgy vonatkozik. Három nagy csoport van:
| Kategória | Jellemzően | Védelem |
|---|---|---|
| Teljes hatály (Vollanwendungsbereich) | legalább 3 önálló egységes ház, 1945. május 9. előtt épült, nem teljesen felújított, nem társasházi tulajdon | bérleti díj korlátozás és felmondási védelem |
| Részleges hatály (Teilanwendungsbereich) | nem támogatott új építésű ház vagy társasházi lakás | nincs díjkorlát, de van felmondási védelem |
| Kivétel az MRG alól | legfeljebb 2 önálló lakásos épület, 2001. december 31. után kötött szerződés, a tulajdonos a bérbeadó vagy közeli hozzátartozója | csak az általános polgári jog (ABGB) |
A szerződés aláírása előtt független tanácsadó szervezetnél tisztázható, melyik csoportba tartozik az adott bérlet.
Miből áll a bérleti díj?
A bérleti díjat (Mietzins) általában havonta, előre kell fizetni. Jellemzően ezekből tevődik össze:
- nettó bérleti díj (Nettomietzins), amely a lakás kategóriájától, a ház korától és más szabályoktól függ,
- a közös költségek és közterhek arányos része (Betriebskosten), például szemétszállítás, víz, takarítás,
- adott esetben közös berendezések költsége (lift, központi fűtés),
- adott esetben bérelt tárgyak díja (bútor, mosógép),
- áfa: a bérleti díjra 10 százalék, a bútorokra és a fűtésre 20 százalék.
A ház teljes közösköltség-elszámolásába betekinthetsz. A lakbéren felül általában külön fizeted a fűtést, áramot, internetet, a ORF-díjat (ORF-Beitrag) és a biztosításokat.
Ha a szerződés így rögzíti, a bérbeadó kérhet lakbér-előleget (Mietzinsvorauszahlung) is. A teljes hatály alá eső lakásnál ezt egy meghatározott időszakra kell lebontani. 3600 euró előleg két évre azt jelenti, hogy 24 hónapon át havi 150 euróval kevesebbet kell fizetni. Ez nem azonos a kaucióval.
Határozott idejű szerződés: mennyi a minimum?
A teljes vagy részleges hatály alá eső lakásbérletnél a határozott idő (Befristung) legalább:
| Bérbeadó | Minimális időtartam |
|---|---|
| vállalkozó | 5 év |
| nem vállalkozó (magánszemély) | 3 év |
Felső határ nincs. A szerződés bármennyiszer meghosszabbítható, de minden hosszabbításnak írásban kell történnie, és a minimum ezekre is vonatkozik.
Ha a határidő lejártakor senki nem hosszabbít és nem bontja fel a szerződést, az egyszer, automatikusan megújul 5 évre (magánszemély bérbeadónál 3 évre). Ilyenkor bérlőként bármikor felmondhatsz 3 hónapos határidővel, hónap végére.
A határozott időre vonatkozó szabályok főbérletre és albérletre (Untermiete) egyaránt érvényesek.
Bérlőként mikor és hogyan mondhatsz fel?
| Szerződés típusa | Felmondási idő | Időpont |
|---|---|---|
| határozott, MRG hatálya alatt | 3 hónap, az első év után | hónap utolsó napja |
| határozatlan | általában 1 hónap (a szerződést ellenőrizni kell) | általában hónap utolsó napja |
| határozott, MRG alól kivett | főszabály szerint nincs | a határidő lejártakor ér véget |
A határozott idejű szerződés felmondási joga nem zárható ki és nem korlátozható. A legkorábbi lehetséges vége a 16. hónap vége.
Valaki több mint egy éve lakik határozott idejű bérletben, és december 31-én akar kiköltözni. A felmondásának legkésőbb szeptember 30-ig meg kell érkeznie a bérbeadóhoz. Határozatlan, egyhónapos felmondási idejű szerződésnél ugyanehhez november 30. a határidő.
Az MRG alól kivett határozott idejű szerződés csak fontos ok esetén szüntethető meg korábban, például ha a lakás lakhatatlan.
A felmondás csak aláírással érvényes. A felmondást tértivevényes ajánlott levélben küldd.
Mikor mondhat fel a bérbeadó?
A teljes és részleges hatály alatt felmondási védelem (Kündigungsschutz) van: a bérbeadó csak törvényes okkal mondhat fel. Ilyen ok például:
- a lakás nem használata,
- a lakás teljes továbbadása vagy aránytalanul drága albérletbe adása,
- a bérlő halála, ha nincs belépésre jogosult személy,
- lakbérhátralék: felszólítás ellenére legalább 8 napos késés,
- a lakás súlyos elhanyagolása vagy a lakótársak életének ellehetetlenítése,
- saját sürgős szükséglet (Eigenbedarf) a bérbeadónak, gyermekének vagy unokájának, amit a bíróság szigorúan vizsgál,
- bontás hatósági engedéllyel, csereingatlan biztosításával.
Hátraléknál a felmondást el kell utasítani, ha a bérlő az elsőfokú tárgyalás végéig fizet, és nem súlyos mulasztás okozta a késést. A költségeket ilyenkor is meg kell téríteni.
Gyakori kérdések
Felmondhatom e-mailben a bérleti szerződést?
Nem. Az aláírás nélküli, formátlan e-mail nem érvényes felmondás.
Mi történik, ha a határozott idő lejár és senki nem szól?
Az MRG hatálya alatt a szerződés egyszer automatikusan megújul 5 vagy 3 évre, és ezt 3 hónapos határidővel bármikor felmondhatod.
Mi lesz a szerződéssel, ha a főbérlő meghal?
A szerződés nem szűnik meg. A közös háztartásban élő, sürgős lakásigényű jogosultak (például házastárs, élettárs, egyenes ági rokon, testvér) automatikusan belépnek, hacsak 14 napon belül nem jelzik a bérbeadónak, hogy nem kívánják folytatni.
Mikor kapom vissza a kauciót?
Ha a bérbeadó igazolta a lakás rendben történt visszaadását, a kauciót haladéktalanul vissza kell fizetnie. Az átadáskor átadás-átvételi jegyzőkönyv (Übergabeprotokoll) készítése ajánlott.
Kapcsolódó cikkeink
- Albérlet Ausztriában: kaució, jutalék és a kezdő költségek
- Főbérlet és albérlet Ausztriában: mi a különbség?
- Községi és szövetkezeti lakások Ausztriában: feltételek, költségek, jelentkezés
- Energetikai tanúsítvány (Energieausweis) bérlésnél és vásárlásnál Ausztriában
Forrás: oesterreich.gv.at