Ausztriában nem mindegy, hogy kitől bérelsz lakást: a tulajdonostól vagy egy másik bérlőtől. A két helyzetet a törvény eltérően kezeli, és ez a jogaidra, a felmondásra és a lakás sorsára is hatással van. Összeszedtük, mit érdemes tudni 2026-ban.
Röviden
– Főbérlet (Hauptmiete): a szerződést a ház vagy a lakás tulajdonosával (vagy az egész ház bérlőjével) kötöd.
– Albérlet (Untermiete): a szerződést a főbérlővel kötöd, nem a tulajdonossal.
– A határozott idejű bérlet minimális időtartama albérletnél is 5 év, illetve 3 év, ha a főbérlő nem vállalkozó.
– Ha a főbérlet megszűnik, az albérlet nem szűnik meg automatikusan, de a gyakorlatban ez is a végét jelentheti.
– A bérlői törvény (MRG) sok joga csak a főbérlőt illeti meg.
Ki számít főbérlőnek?
Főbérletről (Hauptmiete) akkor beszélünk, ha a lakást kereső személy az alábbiak valamelyikével köt szerződést:
- a ház tulajdonosával,
- a lakás tulajdonosával (Wohnungseigentümer),
- az egész ház bérlőjével vagy haszonbérlőjével,
- olyan lakástulajdon-várományossal (Wohnungseigentumsbewerber), akinek a tulajdonjogát még nem jegyezték be a telekkönyvbe.
Ilyenkor te vagy a főbérlő (Hauptmieter), és közvetlen jogviszonyban állsz a tulajdonosi oldallal.
Mikor albérlet a bérlet?
Albérlet (Untermiete) akkor jön létre, ha a szerződést a főbérlővel kötöd. Ő maga is bérlő, és a lakást vagy annak egy részét adja tovább neked.
A lényeg tehát: albérlőként (Untermieter) nem a tulajdonossal, hanem a főbérlővel állsz szerződésben. Ennek több fontos következménye van, ezeket alább részletezzük.
Milyen szabályok vonatkoznak az albérletre?
A bérleti jogi törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) csak nagyon kevés kifejezett szabályt tartalmaz az albérletre. Ezek elsősorban két területet érintenek:
- a megengedett albérleti díjat (Untermietzins),
- a felmondást és a felmondási okokat.
Bizonyos kivételektől eltekintve az MRG felmondási okai az albérletre is vonatkoznak. Minden más kérdésben az általános polgári törvénykönyv (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB) szabályai az irányadók.
A határozott idő minimuma
A határozott idejű szerződésekre (Befristung) vonatkozó szabályok egyformán érvényesek főbérletre és albérletre.
| Ki a bérbeadó (főbérlő) a határozott idő kikötésekor? | Minimális időtartam |
|---|---|
| Vállalkozó | 5 év |
| Nem vállalkozó | 3 év |
Milyen jogok illetik meg csak a főbérlőt?
Az MRG számos bérlői joga csak főbérletnél érvényes. Ilyen például:
- a fenntartási és korszerűsítési munkákkal kapcsolatos jogok,
- az üzemeltetési költségek elszámolásának (Betriebskostenabrechnung) ellenőrzése.
Albérlőként ezekben az ügyekben a főbérlő közreműködésére vagy utalva.
Ha a lakásba be szeretnél ruházni, fontos tudni: az MRG albérlőknek nem ad jogot a beruházás megtérítésére. Egy esetleges megtérítést előre, szerződésben érdemes rendezni.
Megtilthatja a bérbeadó az albérletbe adást?
Sok főbérleti szerződés tiltja a továbbadást. Az MRG teljes hatálya alá tartozó lakásoknál azonban a bérbeadó csak fontos ok esetén hivatkozhat erre a tilalomra. Fontos ok:
- a lakás teljes albérletbe adása, vagyis ha a főbérlő maga semmilyen részét nem használja,
- ha a főbérlő a saját bérleti díjához és szolgáltatásaihoz képest aránytalanul magas albérleti díjat kér,
- túlzsúfoltság (Überbelag): ha a lakók száma meghaladja a lakószobák számát, vagy az albérlő beköltözésével meghaladná,
- ha okkal feltételezhető, hogy az albérlő megzavarja a házközösség nyugalmát.
Az első két eset egyben felmondási ok is: a bérbeadó felmondhatja a főbérleti szerződést. Ha a szerződés tiltja az albérletbe adást, mind a négy esetben perelhet a továbbadás abbahagyására.
A részleges albérletbe adást, amíg a főbérlő maga is a lakásban lakik és a fenti okok egyike sem áll fenn, az MRG teljes hatálya alá tartozó lakásban a bérbeadó nem tilthatja meg érvényesen.
Az lakásszövetkezeti törvény (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG) alá tartozó lakásoknál bizonyos feltételek mellett megengedett az albérleti tilalom.
Mi történik, ha megszűnik a főbérlet?
Ha a főbérlő megszünteti a saját bérletét (felmondással, közös megegyezéssel vagy kiürítési egyezséggel), ez az albérlet végét is jelentheti, mert a lakást általában üresen kell visszaadnia. Az albérlet azonban nem szűnik meg automatikusan.
A főbérlőnek haladéktalanul tájékoztatnia kell az albérlőt a főbérlet bármilyen megszűnéséről. Ha az albérletet hosszabb időre kötötték, de a főbérlő idő előtt feladja a jogait, és ezzel meghiúsítja a megállapodott folytatást, bizonyos esetekben kártérítési kötelezettsége keletkezhet. Ez különösen akkor merülhet fel, ha nem tájékoztatta megfelelően az albérlőt a kockázatról.
A ház tulajdonosának változása viszont alapvetően nem érinti az albérletet, mivel az csak a főbérlő és az albérlő között áll fenn.
Gyakori kérdések
Kivel kötöm a szerződést albérletnél?
A főbérlővel, nem a ház vagy a lakás tulajdonosával.
Albérletben is legalább 3 vagy 5 év a határozott idő?
Igen. A határozott időre vonatkozó szabályok az albérletre is érvényesek: 5 év, illetve 3 év, ha a főbérlő a kikötéskor nem volt vállalkozó.
Ellenőrizhetem albérlőként az üzemeltetési költségek elszámolását?
Ez a jog csak főbérletnél illet meg. Albérlőként a főbérlő közreműködésére vagy utalva.
Ha eladják a házat, véget ér az albérletem?
Alapvetően nem, mert a tulajdonosváltás nem érinti a főbérlő és az albérlő közötti jogviszonyt.
Kapcsolódó cikkeink
- Albérlet Ausztriában: kaució, jutalék és a kezdő költségek
- Bérleti díj és bérleti szerződés Ausztriában: határozott idő, felmondás
- Községi és szövetkezeti lakások Ausztriában: feltételek, költségek, jelentkezés
- Energetikai tanúsítvány (Energieausweis) bérlésnél és vásárlásnál Ausztriában
Forrás: oesterreich.gv.at